資産運用を考えるときにほとんどの方が必要となる借り入れ。自分の出資を少額にして、この借り入れを利用して大きな投資ができるという魅力の方法ではあります。
しかし、この借り入れはあくまで借金ですので返済する必要があります。よって返済できないというリスクが発生するわけです。
ここではこのリスクを分析し、そのリスクをいかに最小限にするかをご紹介したいと思います。
借り入れの２つのリスク
借り入れのリスクは、主に２つに分かれます。
１つ目は、月々の返済ができなくなるかもしれないこと。これは、家賃収入とローン返済のバランスが重要となります。家賃収入よりもローン返済額が大きくなって逆転するとローンが返せなくなってしまいます。
２つ目は、不動産を売却してもローンが返しきれないこと。ローン残高が1,000万円だとして、不動産の売却額が300万円としたら、ローンが700万円残ってしまいます。
２つの借り入れのリスクを見て、「不動産投資ってリスクだよね…」と思われた人もいるかも知れませんが、逆です。このリスクをしっかり理解していれば、借り入れが例え１億円でも全くこわくないということです。
１つ目のリスク「月々の返済」の攻略法
１つ目のリスクの攻略法としては、ローン返済額を家賃の７０％以下にしておくという方法です。たとえば、家賃収入が10万円、ローンの返済7万円で毎月の収支が3万円の利益だとします。家賃は減ったりするかもしれませんが、３０％も減るでしょうか？ 多少下がるかもしれませんが、そんなに下がりません。またそこまでの差を考慮しておくと、いざ空室となり家賃を下げざるを得なくなったとしても返済ができなくなるといったリスクが格段に減らすことができます。
なぜなら３０％も減ったらその物件は激安すぎるほどになるはずです。だれかが必ず借りてくれますよ。
かつローンの返済額も、固定金利を選ぶとよりリスクを減らすことが可能となります。固定期間中はローンの返済額が変わりません。
家賃は３０％も減らないだろうし、ローン返済は固定されていますから、この７０％ルールを意識すればローンが返済できなくなるという可能性はほとんど消えてきます。このように、理屈を積み上げていけば大丈夫だろうということが分かると思います。
２つ目のリスク「売却してもローンが残る」の攻略法
２つ目のリスクの攻略法としては、早期に安全圏へ突入せよ！目標は１０年！です。
＊安全圏とはいつ資産を売却してもローンが残ることはないという状態をいいます。
仮に2,000万円のローンを30年で組んだとしましょう。30年間ローンを払い続ければ完済することができ、後は家賃収集だけといった夢の世界が待っているわけですが、果たして30年後の状態って分かりますか？誰にも分かりません。このことが不動産投資をしようとする人を迷わす大きな要因となっているのではないでしょうか？
なので、リスクを最小限にするため、早期に安全圏に入っておかなければなりません。
この早期に安全圏に入るためには２ステップあると考えております。
１つ目はまず初期投資を取り戻すこと。２つ目は資産の市場価値がローン残高より上回る状態を維持しようです。
まず初期投資を取り戻そう！
物件を購入するときにどうしても必要となるのが初期投資。仮に2,000万円の物件を購入したとしましょう。頭金その他もろもろ200万円の頭金を支払い、ローン1,800万円を組んだとします。
ここで考えて欲しいのは、このローンは誰が支払うというと基本的には物件を借りている人です。そうなると、実際の出金は200万円となります。気持ち的にも早く回収したいですよね？
ちょっと計算してみましょう。
家賃10万円でローンの支払が7万円とします。差引3万円の利益です。そのまんま自分の手許に！という訳にはいきません。管理維持費や税金を考慮し、2万円が手許に残るとします。そうすると頭金の回収は、約８年かかることとなります。
まず、この状態までもっていき、実際の支出を「０」にしておきましょう！
市場価格をローン残高より大きくしよう！
第１の最低目標をクリアしたら、いよいよ最終関門。市場価格をローン残高より大きくしておく！です。これをクリアできれば、もはやリスクはほぼないといっても過言ではないでしょう。それではさっそく説明します。
仮に市場価格を1,000万円とします。この市場価格は低く見積もる方が良いでしょう。土地がある限り市場価値が0円とはなりませんのでご安心を。
さて、市場価格が1,000万円ということは、いつ売っても1,000万円の収入があるということです。つまり、ローン残高がこの1,000万円を下回ったらその時点で安全圏にはいったことを意味し、最終関門クリア！ということになります！
ちょっと計算してみましょう。1,800万円のローンを1,000万円まで減らせばいいわけですので、差引800万円を毎月7万円返済すると仮定すると、約10年となります。
つまり、10年後には、ローン残高は1,000万円となっておりいつ売却しても利益を確保できるという状態になっていることになります。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
ここでは、借り入れのリスクとその攻略法をご紹介しました。リスクを知らずに不動産投資を行うのは絶対にダメなことですが、攻略法があるリスクを、リスクでしかない！と決め付けてしまう事もダメであります。
しっかり借り入れのリスクを把握し、無理のない投資をすることで、ほぼリスクのない状態で運用をすることができます。ご参考になれば幸いです。
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