不動産投資はもちろんではありますが、収入がなければ意味がありません。また、ローンを組んでるときは特に重要であります。そのため、ここでは、収入源の確保の為に知っておきたいリスクを最小限に抑えるために知っておきたいことをご紹介したいと思います。
不動産投資はどの地域がおススメなのか？
不動産投資は、長期的に運用するものです。今現在と将来においても、潜在的な入居者の数が他のエリアと比べると段違いに多い地域を選ぶことが、空室リスクを最小限にする重要な事となります。
具体的に空室リスクを避けるためには、東京23区の駅徒歩10分以内で投資をすることです。 不動産投資は入居者がいてはじめて成り立つ投資です。地方のように賃貸需要の少ない場所での不動産投資は、それだけで大きなリスクとなります。ローンを組んで投資をした場合、空室はもっとも恐ろしい事態になることになります。
東京23区と他の都市圏との家賃下落推移を調査したところ、東京23区の新築時のマンション家賃は築後20年経過しても約１割程度しか下落しないところ、大阪、名古屋、博多などの都市では築年20年経過すると約３割も下落しているとのことです。このことからも、東京23区の空室リスクは低く、家賃収入も大きく低下しない可能性が高く、地方の物件は空室リスクが高く、家賃収入が大きく低下する可能性があると言えます。
しかし、その分東京23区の不動産は高く手が出せないということも考えられます。そのような場合は、最低でも大阪、名古屋、博多の主要駅徒歩10分以内の物件で投資するようにしましょう。それ以外の物件はリスクが高くなります。
マンション１室かマンション１棟はどっちがおススメ？
不動産投資にするにしても、ワンルーム１室を違う場所に何室か投資するかマンション１棟に投資するか迷うところであります。
まずは、その「マンション１室投資」と「マンション１棟投資」のメリット・デメリットを紹介したいと思います。
マンション１室投資
メリット…少額の資金から始められ、ローン負担も少なくて済む。また、分譲タイプのワンルームは火災・地震に強い。
デメリット…空室や滞納が発生すると収入がゼロになってしまう。
マンション１棟投資
メリット…１部屋が空室になったとしても、他の部屋の家賃収入でリスクを回避できる。
デメリット…ワンルームに比べて多額の資金もしくはローン負担が大きくなる傾向にある。近隣の環境の変化による影響が大きい。
以上がメリット・デメリットでありますが、結論から言うと「マンション１室投資」をおススメします。なぜならマンション１棟投資のデメリットである近隣の環境の変化による影響というものは失敗談でも数多く聞く話だからです。近くの大学が移転した…、隣の駅に大型ショッピングモールが出来た…などなど。それならば、マンションを５室各主要な駅に投資した方が断然リスクは回避できるということです。
ワンルームかファミリー向けのどっちがおススメ？
結論からいうと、ワンルームでしょう。理由としては、核家族化、晩婚化、離婚率の上昇、高齢者の増加などで単身者が増加していること、そしてこれが今後もっと増加すると予測されているからです。東京２３区などの都心部では特にその影響はあるでしょう。
一見、ワンルームは単身者が多くすぐに引っ越して空室になり、ファミリー向けは長く住むので空室になりにくい傾向があります。また、収入の面でもファミリー向けの方が大きく、ワンルームより御宿に思われがちですが空室が続いてしまっては元も子もありません。空室時に入居者が見つかりやすいのは、需要の多いワンルームであり事を覚えておきましょう。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
ここでは、不動産投資で特に大事な収入のリスクについて「場所」「タイプ」に分けてご紹介しました。重要なのは、東京23区（大阪、名古屋、博多）の駅徒歩１０分圏内のワンルーム１室を５室程度です。
極限まで収入のリスクを回避できれば、そこまで問題にならない不動産投資、ぜひ参考にしていただければと思います。
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