「親が亡くなり、実家の名義変更をしないまま何年も経ってしまった」というケースは、実はめずらしくありません。これまで相続登記（不動産の名義を亡くなった方から相続人に変更する手続き）は、法律上の義務ではなく、相続人の判断に任されていました。
しかし令和6年（2024年）4月1日から、相続登記の申請が法律で義務化されました。正当な理由なく申請を怠ると、過料（かりょう）と呼ばれる行政上のペナルティが科される可能性があります。しかも、この義務化は制度開始後に発生した相続だけでなく、それより前に発生した「過去の相続」にも適用される点に注意が必要です。
この記事では、相続登記義務化の背景や申請期限、罰則の内容、過去の相続への対応方法について、法務局が公表している情報をもとに整理します。実家や親名義の不動産について名義変更をまだ済ませていない方は、ぜひ参考にしてください。
相続登記が義務化された背景
所有者不明土地の増加が社会問題に
相続登記が義務化された大きな理由のひとつが、「所有者不明土地」の増加です。相続が発生しても登記名義が変更されないまま放置されると、何世代にもわたって相続人が増え続け、誰が真の所有者なのかわからなくなってしまいます。
所有者がわからない土地が増えると、公共事業や災害復旧の妨げになったり、土地の管理が行き届かず近隣に悪影響を及ぼしたりするなど、さまざまな問題が指摘されてきました。こうした背景から、相続登記を法律上の義務とする制度改正が行われました。
制度開始日は令和6年4月1日
改正不動産登記法により、相続登記の申請義務化は令和6年（2024年）4月1日から施行されています。この日以降に発生した相続はもちろん、それより前に発生していた相続についても、義務化の対象となります。
相続登記の申請義務と期限
相続を知った日から3年以内が原則
相続（遺言による取得を含みます）によって不動産を取得した相続人は、自分がその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければならないとされています。「相続が発生した日」ではなく「取得を知った日」が起算点になる点がポイントです。
遺産分割が成立した場合はその日から3年以内
相続人が複数いる場合、遺産分割協議によって特定の相続人が不動産を取得することもあります。この場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた相続登記を申請する必要があるとされています。
つまり、相続開始時点でいったん法定相続分どおりの登記や後述する相続人申告登記を行っていたとしても、その後に遺産分割協議がまとまれば、あらためて期限内の登記申請が求められることになります。
期限を過ぎるとどうなる？罰則の内容
10万円以下の過料の対象に
正当な理由なく相続登記の申請義務に違反した場合、10万円以下の過料の対象になるとされています。過料は刑罰ではなく行政上の制裁であり、前科がつくものではありませんが、金銭的な負担が生じる点は変わりません。
「正当な理由」があれば猶予されることも
相続人が極めて多数にのぼり、戸籍謄本などの資料収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケースなど、正当な理由があると認められる場合には、直ちに過料の対象とはならないとされています。ただし、何が正当な理由に当たるかは個別の事情によって判断が分かれる可能性があるため、不安がある場合は法務局や司法書士に相談することをおすすめします。
義務化前に発生した「過去の相続」も対象
経過措置としての猶予期間
令和6年4月1日より前に発生していた相続についても、相続登記の申請義務化の対象となります。この場合には一定の猶予期間が設けられており、令和9年（2027年）3月31日までか、あるいは不動産の所有権取得を知った日から3年以内のいずれか遅い日までに、登記の申請を行う必要があるとされています（制度の詳細は法務局や司法書士に最新情報をご確認ください）。
古い相続ほど早めの対応がおすすめ
「祖父母の代から名義変更をしていない」「相続人が多く、話し合いがまとまっていない」といったケースでは、戸籍謄本の収集や相続人の確定に時間がかかることが少なくありません。猶予期間があるとはいえ、直前になって慌てないよう、早めに準備を始めることが大切です。
相続登記をスムーズに進めるためのポイント
戸籍謄本の収集は早めに
相続登記の申請には、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本や、相続人全員の戸籍謄本など、多くの書類が必要になります。本籍地が何度も変わっている場合は、複数の市区町村に請求する必要があり、取得までに時間がかかることもあります。相続が発生したら、早めに戸籍謄本の収集に着手しましょう。
「相続人申告登記」という簡易的な選択肢もある
遺産分割協議がまとまらず、期限内に正式な相続登記が難しい場合の対応策として、「相続人申告登記」という制度も新設されています。これは、自分が登記名義人の相続人であることを法務局に申し出ることで、相続登記の申請義務を暫定的に果たしたことにできる簡易な仕組みです。手続きが比較的シンプルで、通常の相続登記と比べて費用を抑えられる点が特徴とされています。
ただし、相続人申告登記はあくまで義務を一時的に履行するための制度であり、正式な登記ではないため、この申告だけでは不動産の売却や担保設定はできません。遺産分割がまとまった後は、あらためて正式な相続登記の申請が必要になります。
司法書士への相談も検討を
相続人の数が多い、不動産が複数の地域にまたがっている、遺産分割協議が難航しているといったケースでは、自分で手続きを進めるのが難しいこともあります。手続きに不安がある場合は、早めに司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
相続登記にかかる費用の目安
登録免許税がかかる
相続登記を申請する際には、登録免許税という税金がかかります。相続による所有権移転登記の場合、税率は原則として固定資産税評価額の1,000分の4（0.4％）とされています。不動産の評価額によって金額が変わるため、事前に固定資産税の課税明細書などで評価額を確認しておくとよいでしょう。なお、一定の要件を満たす少額の土地などについては、登録免許税の免税措置が設けられている場合もあります。
戸籍謄本の取得費用や専門家報酬
戸籍謄本や住民票の取得には、1通あたり数百円程度の手数料がかかります。相続人の数や本籍地の変遷によって取得する通数が増えるため、合計で数千円から1万円程度かかることもあります。司法書士に手続きを依頼する場合は、別途報酬が発生しますが、不動産の数や相続関係の複雑さによって金額は大きく異なるため、事前に見積もりを確認することをおすすめします。
まとめ
相続登記の義務化は、令和6年4月1日以降に発生した相続だけでなく、それ以前に発生した過去の相続にも適用される点が特に見落とされがちなポイントです。申請を怠ると10万円以下の過料が科される可能性がある一方、正当な理由があれば猶予される余地もあります。
「相続した不動産の名義変更をまだしていない」という方は、まず戸籍謄本の収集など、できることから準備を始めてみましょう。手続きが複雑に感じられる場合は、法務局の相談窓口や司法書士を活用することで、スムーズに進められます。
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