これまで不動産投資をする上で特に重要な、支払面（ローンの返済リスク）、収入面（家賃収入リスク）、管理面（管理会社の重要性）についてご紹介してきました。この３本柱をしっかり理解して不動産投資を行えば、極限までリスクを回避することが可能であります。
しかし、他にも知っておきたいリスクもございます。ここでは、重要性は少し低くなりますが、知っておいて損はしないリスク及び回避法をご紹介したいと思います。
災害リスクの回避法
火災や地震などの災害により、物件に多額の修繕が必要になったり、最悪の場合、倒壊してしまうなどのリスクです。ここでは、火災リスクと地震リスを分けてご紹介いたします。
火災リスクの回避法
火災リスクを最小限にするためには、木造構造の建物ではなく鉄筋コンクリート構造の建物を選ぶことが重要です。
木造構造は１部屋の火災が建物全体に燃え移ってしまうというリスクが高いですが、鉄筋コンクリート構造の建物であれば、１部屋の火災だけの被害でおさまることが多いです。
また立地選びも重要です。ポイントは２つ。
・火災が発生したときに緊急車両が入れる道路幅が十分あるかどうか
・木造建物の密集地ではないかどうか
万が一発生した際に被害を最小限にする。これも最低限知っておくべきことであります。
地震リスクの回避法
南海トラフ沖地震などの大地震の発生リスクが高まっているとよく耳にしますが、不動産投資をするうえで地震リスクへの対応は重要なことであります。
地震リスクの回避法としては、ポイントは２つあると考えています。
•地震に強い物件かどうか
•保有物件のエリアを分散する
それぞれについて説明します。
地震に強い物件かどうか
いつ物件が建築されたかで、地震に対する強度が異なります。 絶対に選んでほしいのは、新耐震基準の物件です。
これは、1981年（昭和56年）以降に作られた基準で、『震度６強以上の地震で倒れない住宅』とされています。
建築年が1978年以前の旧耐震の投資物件は今後に地震発生のことを考えても選んではいけません。地震に強い新耐震基準の物件を選ぶようにしましょう。
保有物件のエリアを分散する
一か所に集中して投資物件を買うのではなく、分散することで、地震リスクも分散することができます。マンション１棟に投資するのではなく、ワンルーム５室と分散して投資するようにしましょう。
環境変化リスクの回避法
物件購入後に周辺環境が変わることで発生するリスクです。物件購入前に必ず物件周辺に騒音や悪臭を発生する施設等がないか、周辺に高層建築物の建築予定はないか、スーパーなどの閉店可能性はないか、今後の建設計画等についても確認するようにしましょう。
たとえば、学校があるからといって理由で購入した物件で、その学校が廃校になったらダメージは相当なものです。
管理会社の倒産リスクの回避法
オーナー（あなた）に代わって不動産管理業務をしてくれる管理会社の倒産のリスクです。管理会社も、一般企業でありますから倒産がないとはいいきれません。急に倒産となったら大変なことになります。また家賃は、一般的に借りている人から管理会社へ、そして管理会社からオーナー（あなた）へ振り込まれます。倒産したらその家賃を管理会社から回収できなくなる可能性があります。
倒産リスクがあるかどうか知る方法として、手っ取り早いのが、管理会社からオーナー（あなた）への振込みが遅れずにされているかどうかです。遅れ出したら要注意です。
また他の方法としては、ネット等で企業の成績（ＩＲ関係）を確認することです。ちょっと専門的になってしまいますが、より確実、性格に知ることができます。
ただ、希望すればすぐ解約できるかというと、そういうわけにはいきません。管理会社によっては契約の解約については、高額の違約金がかかる場合があります。
管理会社と契約する際には、解約の違約金の有無を確認しておくと安心です。
金利上昇リスクの回避法
ほとんどの方は不動産投資にローンは避けられないものです。長期にわたって返済するのでその金利負担は投資家にとって大きなリスクであるといえます。
まず重要なのは、金利やその他条件は金融機関によって異なりますので、面倒かもしれませんが１つでも多くの金融機関を比較し、少しでも金利が低く、メリットのある条件が付いているものを選ぶようにしましょう。
また、現在の金利水準を考えると、金利は将来上昇しても下がる可能性はほとんどないといっても過言ではないので、この低いときに変動金利ではなく、固定金利で契約することをおすすめします。そうすれば、金利の上昇リスクは完全になくなります。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
いろいろなリスクと回避法をご紹介しましたが、結論どれも重要なことです。しかし、全てをクリアする物件はなかなか見つかりません。自分なりにご紹介したリスクを知った上で、これだけは絶対必要というものを見極めて投資をすることをおすすめします。
一見、リスクだらけに見える不動産投資でありますが、しっかりそのリスクを知ればこれほどメリットのある投資はなかなかないこともわかるはずです。なぜなら、働かなくても収入が入るという夢のような投資なのですから。
このブログを通じて少しでも不動産投資の助けとなれば幸いです。
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