働きながら不動産投資をする場合は、不動産の管理を管理会社に任せことが一般的です。 管理会社の選定は不動産から得られる収支を大きく影響するとても重要なことでありますが、不動産投資で重要なこととは？と聞かれたら、「いい物件選び」や「いい立地選び」と答えるのではないでしょうか。
実際には、管理会社の情報があまり出回ってないこともあり、とくに調べることもなく不動産物件の近くの管理会社にとりあえず依頼してしまうということになりがちです。 しかし、これでは不動産投資は収益を最大に活かすことができません。管理会社選びはしっかりとしたいものです。
そこで今回は、管理会社の選び方についてご紹介したいと思います。
管理会社って何をするの？
そもそも管理会社は何をするのかを紹介したいと思います。 管理会社とは、オーナー（あなた）に代わって様々な業務を行う会社のことをいいます。 例えば下記のものがあります。
・入居者募集代行 ・入居者賃貸借契約等締結・保管代行 ・物件修繕等手配代行 ・クレーム対応代行 ・入居者からの家賃集金代行 など
これらオーナーにとって面倒な事を代行でしてくれる訳なので、とてもありがたいですが、その反面、ダメな管理会社を選んでしまうと…想像するだけでゾッとしますね。
注意が必要なのは、管理会社によってどこまで代行してくれるかは異なりますので、選ぶ際には必ず確認するようにしましょう。
入居者募集が強い管理会社かどうか？
不動産のオーナー（あなた）にとって重要なことは部屋に入居者がいる状態を維持することであり、空室が出てもすぐに入居者を決めることができる入居者募集力が強い管理会社であることです。
入居者募集力が強いかどうかの見極めポイントは、管理会社が入居者募集に対し具体的な戦略があるかどうかです。ただその不動産物件の家賃相場をいうだけの管理会社はダメです。そんなもの調べればすぐに分かることです。
具体的に、「今であれば６万円が妥当ですが、○○を新しくした７万円でも住居者は入るでしょう。」や「来年、近くに大型スーパーが建設されます。なので家賃を１万円あげませんか？」まど戦略的な提案ができるかどうかが重要です。
見極め方は、管理会社の選定時に担当者に入居者募集方法の具体的戦略や、過去の家賃交渉の実績などを具体的に聞いてみる方法をお勧めします。
対応力があるかどうか。
基本的なことですが、対応力があるかどうかも管理会社を選ぶ中では重要なことです。対応力がある管理会社は、社内管理体制がしっかりしており、お客球第一と考えられている傾向があるからです。
管理会社は、時に入居者からのクレーム対応をするケースがでてきます。その時にお客様第一の対応ができるかどうか、これは入居者に長く使用してもらう上で非常に重要なことです。対応が悪かったり、遅かったりしたら「イラッ」と来て引越ししたくなりますよね？
対応力がある管理会社かどうかの見極め方は、管理会社を選ぶ時における、電話対応及びそこからの初期行動までのスピードであると考えています。管理会社を選ぶときにはオーナー（あなた）自身が入居者であるという考えを持ち、対応に問題はないかを確認するようにしましょう。
実際に任せても問題ないな。と思えるような対応力があるかどうかを見極めることが重要です。
家賃設定は明確であるかどうか
家賃の設定をどのようにしているか知ることは管理会社を選ぶ中で重要な事です。管理会社にとって入居率はオーナーからの新規受託する上で非常に大きなアピールポイントですので、既存のオーナーの賃料を下げて、とにかく自社管理物件の入居率を上げようとする傾向が見られます。まずは、ネット等で調べて周辺の家賃相場をしっかり把握しておきましょう。
もし管理会社から家賃提案があった場合には、その具体的根拠をしっかり聞くようにしましょう。周辺相場だけでなく、例えば周辺マンションとの築年数、機能性、立地等も。そうしたことを管理会社が行ってくれているかどうかが重要なポイントであります。
事実、入居者募集状況をきちんと分析しそれに対応した戦略を立てずに、代行手数料をとるような管理会社も数多く存在します。管理会社を選ぶときには、家賃の設定をどのようにして決めていくのか。またその戦略についてどのような体制で対応をしてくれるのか確認しましょう。
まとめ
残念ながら売ったら終わりという不動産会社が多いのも事実です。 アフターサービスも充実している管理会社を選ぶことができると安心して投資を行えます。 不動産投資は管理会社との長い付き合いになります。 ぜひ参考にしていただき最高のパートナーを見つけていただければと思います。
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