宅地建物取引士の重要事項説明、生成AI・デジタル技術の活用は認められるか

宅地建物取引士が担う重要事項説明の業務にデジタル・AI等の技術を活用できるかどうかについては、国土交通省が重要事項説明に関する業務におけるデジタル・AI等の技術を用いた補助ツールの取扱いについての考え方を公表しており、IT重説の延長線上で補助的な活用が整理されている。ただし、AIがそのまま説明を代替できるという整理にはなっておらず、最終的な説明責任は宅地建物取引士が担う点は変わらない。

国土交通省が示した考え方の背景

重要事項説明は宅地建物取引士が対面またはIT重説の方法で行うことが前提とされてきた業務であり、そこにデジタル・AI等の技術を用いた補助ツールをどこまで取り入れられるかは、実務上関心が高いテーマである。国土交通省が公表した考え方は、こうした補助ツールの取扱いについて整理したものであり、全国宅地建物取引業協会連合会や各都道府県の宅建協会を通じて周知されている。

この整理は、これまでのIT重説に関する運用の延長線上にあるものと位置づけられており、デジタル・AI等の技術を全面的に重要事項説明業務そのものの代替として認めるという内容ではない点に注意が必要である。あくまで説明を補助するツールとしての活用のあり方が論点になっている。

実務で押さえておきたいポイント

説明の主体はあくまで宅地建物取引士

補助ツールを使う場合であっても、重要事項の内容を相手方に説明し、質問に答え、理解を確認するという業務の主体は宅地建物取引士自身である。生成AIやデジタルツールが自動的に生成した説明文をそのまま読み上げるだけといった運用は、説明義務を十分に果たしたことにならない可能性がある。

IT重説の要件との整合性を確認する

IT重説を行う場合には、映像・音声の送受信環境や本人確認など、これまで整理されてきた要件を満たす必要がある。デジタル・AI等の補助ツールを併用する場合も、こうした既存の要件との整合性を確認したうえで運用することが前提になる。

所属する協会・都道府県の最新の周知内容を確認する

国土交通省の考え方は、全宅連経由で各都道府県の宅建協会に周知される形で広まっている。実務での具体的な運用方法や対象となるツールの範囲については、所属する協会が発信する最新の情報を確認することが望ましい。

デジタル・AI補助ツールの活用場面を整理する

補助ツールと一口に言っても、資料の画面共有を補助するもの、説明内容の記録・要約を行うもの、質問への一次的な回答を補助するものなど、想定される場面はさまざまである。どの場面でどこまでの活用を想定するかを整理しておくと、実務への落とし込みがしやすくなる。

重要事項説明にAIを取り入れる際の運用体制

導入前に社内・事務所内で運用ルールを定める

デジタル・AI等の補助ツールを実際の業務に取り入れる前に、どの場面で、どのツールを、どこまでの範囲で使うのかを社内・事務所内であらかじめ定めておくことが望ましい。担当者ごとに運用が異なると、説明の質にばらつきが生じ、相手方の理解不足につながるおそれがある。

トラブル時の対応方法もあわせて検討する

通信環境の不具合や、AIツールの誤作動によって説明が中断した場合の代替手段についても、あらかじめ検討しておくことが重要である。対面での再説明や、書面による補足など、状況に応じた代替手段を用意しておくことで、相手方に不利益が生じることを防ぎやすくなる。

相手方の理解度に応じて説明の仕方を調整する

重要事項説明を受ける相手方は、不動産取引に慣れている事業者から初めて取引を行う個人まで幅広い。デジタル・AI等の補助ツールを使う場合であっても、相手方の理解度に応じて説明のペースや補足の仕方を調整するという、対人業務としての基本姿勢は変わらない点に留意したい。

よくある質問

Q.生成AIに重要事項説明の内容を読み上げさせるだけで説明義務を果たしたことになるか。

国土交通省が整理した考え方は、デジタル・AI等の技術を補助ツールとして活用する場合の取扱いを示したものであり、AIによる読み上げだけで説明義務を果たしたと直ちに評価されるものではないとされる。相手方の理解を確認し、質問に応じるといった業務の主体は宅地建物取引士自身にあるという整理は変わらない。

Q.IT重説とデジタル・AI等の補助ツールの活用はどう違うか。

IT重説は、映像・音声の送受信環境を用いて対面によらずに重要事項説明を行う方法に関する従来からの整理である。今回の考え方は、そのIT重説の延長線上で、デジタル・AI等の技術を用いた補助ツールをどこまで併用できるかを整理したものと位置づけられている。両者は関連するが、対象としている論点は異なる。

Q.実際にどのような補助ツールが認められるかはどこで確認できるか。

具体的な運用方法や対象ツールの範囲は、国土交通省の公表資料や、全国宅地建物取引業協会連合会・各都道府県の宅建協会からの周知内容で確認するのが確実である。制度の運用は今後も更新される可能性があるため、実務に取り入れる際は必ず最新の公式情報にあたることが推奨される。社内で新しいツールの導入を検討する際も、導入前に所属協会への確認や照会を行っておくと安心である。

まとめ

重要事項説明業務におけるデジタル・AI等の技術の活用は、国土交通省が示した考え方によって一定の方向性が整理されつつあるが、あくまで補助ツールとしての位置づけであり、説明業務の主体が宅地建物取引士であるという前提は変わらない。実務に取り入れる際は、所属協会からの最新の周知内容を確認しながら、IT重説の要件との整合性も踏まえて慎重に運用することが求められる。