相続などをきっかけに、会社員をしながら副業的にアパートや駐車場の賃貸経営を行っている方もいます。不動産投資と重なる部分もありますが、副業としての小規模な賃貸経営ならではの注意点もあります。この記事では、副業の不動産賃貸にかかる税金の基本を整理します。
不動産賃貸による所得の計算
不動産所得として総合課税の対象
賃貸経営による家賃収入は「不動産所得」として、給与所得など他の所得と合算した総合課税の対象になります。総収入金額から、管理費・修繕費・固定資産税・減価償却費・借入金利息などの必要経費を差し引いて所得を計算します。
20万円ルールは不動産所得にも適用される
会社員が副業として行う不動産賃貸による所得も、給与所得以外の所得として、他の副業所得と合算して年間20万円を超えるかどうかで、確定申告の要否が判断されます。
事業的規模かどうかで扱いが変わる
5棟10室が事業的規模の目安
不動産の貸付けが「事業的規模」と認められるかどうかの目安として、独立した家屋であれば5棟以上、アパートなどの貸間・貸室であれば10室以上、という基準(5棟10室基準)が一般的に用いられています。
事業的規模かどうかで青色申告特別控除の額が変わる
事業的規模であれば、要件を満たすことで65万円の青色申告特別控除を受けられますが、事業的規模に満たない小規模な賃貸(例えば駐車場数台分や、アパート1室のみなど)では、青色申告特別控除は10万円にとどまります。
副業として不動産賃貸を行う際の注意点
赤字の場合は損益通算できる
不動産所得が赤字になった場合、原則として給与所得など他の所得と損益通算することができます。ただし、土地の取得に要した借入金の利子など、損益通算の対象にならない部分がある点には注意が必要です。
相続した不動産は特に慎重な確認を
相続で取得した不動産を賃貸に出している場合、取得費や減価償却の計算方法が通常の購入とは異なる場合があります。副業とはいえ、税務上の判断が複雑になりやすいため、早い段階で税理士に相談することをおすすめします。
よくある質問
Q. 駐車場経営だけでも不動産所得になりますか？
はい。駐車場の賃貸も不動産所得(場合によっては雑所得や事業所得と判断されることもあります)に区分されます。アスファルト舗装など構築物がある場合とない場合で扱いが異なることもあるため、確認しておくとよいでしょう。
Q. 賃貸経営の赤字は繰り越せますか？
青色申告をしていれば、損益通算してもなお控除しきれない赤字を、翌年以後3年間繰り越して控除できる制度があります。白色申告の場合はこの繰越控除は適用されません。
まとめ
副業としての不動産賃貸による所得は不動産所得として総合課税の対象となり、事業的規模(5棟10室が目安)かどうかによって青色申告特別控除の額が変わります。赤字の場合は給与所得と損益通算できる場合がありますが、相続不動産などは計算が複雑になりやすいため、税理士への相談も検討しましょう。
コメント